Trabajé para una compañía de 3 personas (incluido yo mismo) que gastó alrededor de $ 4000 al mes en publicidad y compré y vendí propiedades residenciales baratas que necesitaban mucho trabajo.
Después de aproximadamente 12 meses de hacer esto, promediaron 3 propiedades al mes con una ganancia de aproximadamente $ 12000 cada una. Este fue un número variable, ya que algunos meses serían quizás 1 venta y 6 compras, mientras que el próximo mes podría ser 5 ventas. Pero después de los gastos, 12 meses después, los dos propietarios ganaban personalmente alrededor de $ 14k cada mes.
Si solo se hubieran centrado en esa parte de su negocio, habrían estado intercambiando sus horas (alrededor de 50 por semana cada una) por alrededor de $ 65 por hora. Si dejaban de dedicar horas, dejaban de ganar dinero.
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Pero también estaban comprando propiedades de alquiler cuando surgieron esas oportunidades junto con las oportunidades de cambio. En ese momento, el mercado estaba cayendo algo rápido. Invertieron la mayor parte de su dinero en todos los gastos relacionados con las propiedades de alquiler y acumularon una gran cantidad de deuda y capital. Pero sus ingresos fueron negativos muchos meses.
Han pasado unos 9 años, pero ahora poseen más de 200 casas como alquileres y continúan comprando y vendiendo los junkers para obtener ganancias en efectivo.
No son 20 mil al mes en su ejemplo, y ciertamente no son 15 horas a la semana. Pero usando la misma estrategia en un mercado diferente que no estaba cayendo un 10% al mes, creo que es bastante posible.
Debe utilizar su tiempo temprano para aprender las técnicas de libros y cursos y otros inversores locales y en línea.
Luego, use lo que aprendió en el estudio para conocer el mercado y conocer a las personas que le comprarían esas propiedades. Muchos de ellos asisten a reuniones de inversores inmobiliarios en casi todas las ciudades medianas y grandes.
Son cazadores de gangas en la mayoría de los casos, pero dado que su competencia principal es comprar y reparar casas, no serán tan buenos en su especialidad de encontrar los precios realmente económicos en propiedades deterioradas. Podrían comprar y arreglar una casa al mes mientras usted maneja 5 compras y ventas. Por lo tanto, tendrá que conocer a muchos de esos inversores y desarrollar buenas relaciones de confianza con ellos.
Puede cobrarles tanto como sea posible siempre que estimen que seguirán ganando tanto dinero como necesiten para que el acuerdo funcione. Ellos son tu cliente. Siempre asegúrese de que estén felices de comprarle. Eso significa que siempre debe hacer todo lo posible para asegurarse de que ganen dinero.
Puede comenzar con solo explorar propiedades y obtener detalles sobre ellas y decirle a un inversionista sobre ellas por una “tarifa de búsqueda” que generalmente sería de $ 500 a $ 1000 en la mayoría de los mercados.
Cuando eres bueno para encontrar las ofertas, aprendes cómo negociar la compra de ellas. Si logras valorarlos y puedes negociar un contrato para comprar a un precio que te dejará ganancias cuando vendas al rehabilitador, te convertirás en un “mayorista”
Como mayorista, obtiene contratos para comprar propiedades y luego, con la mayor frecuencia posible, vende el contrato a otra persona que comprará la propiedad, dejándolo sin necesidad de financiar la compra, y un buen pago en efectivo de $ 5k a $ XXk Dependiendo de su mercado.
Cuando no puede encontrar un comprador lo suficientemente rápido, es bueno tener acceso al efectivo para comprar la propiedad y darse tiempo para encontrarlo. Aquí es donde comienza el riesgo real. Estará pidiendo prestado (generalmente a altas tasas de interés) o utilizando sus propios fondos para apostar que podrá recuperar ese dinero con una ganancia. Cuanto menos tenga que hacer esto, mejor.
Deje que le cueste el trato al renunciar a la opción de comprar antes de invertir dinero en un trato que no es un ganador totalmente claro. Cuando no tiene experiencia, esto significa que nunca debe invertir dinero en comprar. La desventaja de los fondos perdidos, la buena voluntad perdida y el estrés muy alto es demasiado grande para asumir este riesgo cuando carece de experiencia.
Puede acelerar todo esto trabajando con un mentor. Especialmente si conocen tu mercado. Muchos inversores experimentados no se preocupan por usted como competidor y están felices de ayudarlo. Si está dispuesto a compartir ganancias con ellos, es más probable que obtenga ayuda de calidad. Algunos de los grandes cheques de pago de este mes son mejores que ninguno durante los próximos meses.
Sus herramientas clave son sus habilidades personales para valorar y negociar, las redes sociales con las personas adecuadas para una base sólida de clientes y buenos clientes potenciales en grandes ofertas, y acceso al efectivo, rápidamente.
Entonces, gaste esos primeros $ 1000 y 15 horas a la semana en buenos materiales de estudio.
Y sea razonable, pero recuerde que la educación que genera grandes ingresos vale un precio enorme. Puede que le resulte más barato, pero no tenga miedo de pagar mucho si está seguro de que es exactamente lo que necesita aprender. Su tiempo es más limitado que su dinero en este negocio.